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昨日,一大批城市取消落戶限制、放寬落戶,影響深圳最大的是學位房

   日期:2019-04-10     評論:0    
核心提示:4月8日,國家發展改革委官網發布了《2019年
 4月8日,國家發展改革委官網發布了《2019年新型城鎮化建設重點任務》的通知。通知指出,要繼續加大戶籍制度改革力度,在此前城區常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮已陸續取消落戶限制的基礎上,城區常住人口100萬-300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制;城區常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件,并全面取消重點群體落戶限制。超大特大城市,要調整完善積分落戶政策,大幅增加落戶規模、精簡積分項目,確保社保繳納年限和居住年限分數占主要比例。城市政府要探索采取差別化精準化落戶政策,積極推進建檔立卡農村貧困人口落戶。允許租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶。壓實地方政府主體責任,強化督促和監測評估。

大部分媒體都聚焦“100萬至300萬人城市全面取消落戶限制”,對人口過千萬的特大城市似乎沒關系。但細細研讀,卻發現對深圳這樣的一線城市影響巨大,并且將影響到每個人的生活和錢袋,不可不察。

1、高價買學區房上名校的邏輯要變了

北上廣深這樣的特大城市,對落戶有一定限制,最大的顧慮是公共資源跟不上,特別是緊缺的名校和大醫院。但本次政策對特大城市,提出了用“社保繳納年限和居住年限分數”作為主要積分項目。在深圳,入戶條件已經很松,大學生都能積分入戶。但孩子上學,尤其是上名校則十分困難。

現行的積分原則是,在學區內買房都可以確保入學,租房積分低的上不了好學校。按照新政策精神,社保繳納年限+居住年限為主要積分項。注意!對于“居住年限”來說,買房和租房是一樣的,只要住的時間夠長,不買房也一樣!這將會導致:

(1)高價買學位房上名校,將退出歷史舞臺學位房高溢價將回落。因為只要在一個房子租他的十年八年,積分一定會超過那些買房子才兩三年的。所以,趕緊去名校旁邊租房,跟房東搞好關系......

(2)名校周邊的房租上漲。你住得越長,且有小孩入學、升學傾向的,房東可能會索取高價!中國的房東最聰明,這很可能會成為現實。

不過,這個文件僅僅是總體要求,深圳如何落實?何時落實?還不好說。但一定會成為現實,早晚的事兒!

【文件原文】在此前城區常住人口100 萬以下的中小城市和小城鎮已陸續取消落戶限制的基礎上,城區常住人口100 萬—300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制;城區常住人口300 萬—500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件,并全面取消重點群體落戶限制。超大特大城市要調整完善積分落戶政策,大幅增加落戶規模、精簡積分項目,確保社保繳納年限和居住年限分數占主要比例。

2、積分就是你在大城市的通行證,每個大城市的人都得像小學生一樣博分數

就像上一條分析的那樣,交社保年限和在一座城市或一個固定地址的房產居住年限,將構成你的主要積分。而這個積分,決定了你在深圳上學、看病、落戶、買安居房、考公務員等等事項。

凡是緊張的資源,都得靠積分多少搶奪。看看,今后我們都是小學生了,年年考試增加積分。這相當于,取消了戶籍的或降低了戶籍的重要性,但用積分來代替。否則,那些緊俏的資源怎么分?

這個政策會讓大家緊張起來,像考試的學生那樣。但絕對是一善政——實現貧富同權,公平享有城市稀缺資源。以前,有房產的積分多,現在是租售同權,窮人、富人的孩子可以上同一所名校。也許,有些矯情的富人,就下決心去上國際學校了。

【文件原文】見上文。文件還提出:允許租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶。

3、深圳人口繼續大增

2018年,深圳人口增加50萬,新增人口據全國各城市之首,而北京外來人口減少30萬。這得益于深圳經濟和氣候的吸引力,以及寬松的落戶條件。

但是,連續三、四年人口增加四五十萬,常住人口超過2000萬的深圳有點吃不消了。已經有聲音表示,深圳應該適度限制人口增速,提高落戶門檻。

但本次政策規定,深圳這樣的特大城市要“大幅增加落戶規模”。所以,地方的想法總不能與中央不一致吧。因此,即使面對武漢、西安、杭州、南京等城市的“搶人大戰”,深圳人口將繼續大增。唯一能夠減緩深圳人口大增的外部因素,可能是京滬落戶政策的大幅放寬。但這種可能性有多大呢?

【文件原文】超大特大城市要調整完善積分落戶政策,大幅增加落戶規模。

 

4、城中村租房將受更多保護

上個月,深圳出臺“保衛城中村”的規劃,城中村不再舊改,其租賃房納入保障房體系,相當于正式承認了40年來農民房實際上承擔著的深圳廉租房的地位。

文件提出,“利用集體建設用地建設租賃住房試點”,正是對深圳“保衛城中村”理念的支持。同時,文件要求發展嬰幼兒照護服務機構,以此來看,早教機構要蓬勃發展了,特別是政府把幼兒園公立化、普惠化之后。

【文件原文】持續深化利用集體建設用地建設租賃住房試點,擴大公租房和住房公積金制度向常住人口覆蓋范圍。合理發展城鎮嬰幼兒照護服務機構,充分考慮嬰幼兒隨遷子女的照護服務需求。打通各地區各部門數據壁壘,提高公共服務供給便利性;城市政府要努力改善城鄉結合部、城中村等農村貧困人口居住相對集中地區的配套設施。

5、深圳人口真相揭秘

一直以來,市長和市民都搞不清楚深圳到底有多少人。深圳市統計局說,深圳常住人口1400萬人,而公安局則透露,深圳實際管轄人口早已突破2000萬人,專家預計深圳有2200萬人。經濟學家樊綱曾放言,深圳人口規模未來將達3000萬人。

建市40年的深圳,一直弄不清楚到底有多少人,所以教育、醫療等資源嚴重缺失。國家發改委似乎意識到,深圳等一些城市在統計人口上的問題,因此指出要改進城市人口統計工作。深圳市統計局確實該與時俱進了!

【文件原文】改進城市人口統計工作,逐年統計發布各城市的行政區常住人口及戶籍人口、行政區城鎮戶籍人口、城區戶籍人口數據,開展各城市的行政區城鎮常住人口、城區常住人口統計前期工作。

6、允許換地、稅收分享!深莞惠融合升級

支持推進都市圈一體化。對于深圳來說,與鄰居東莞、惠州乃至中山的融合,得到大力支持。一是支持產業轉移,可以用稅收分享的方式。早有這個政策,深圳就不必對華為重要業務搬遷到東莞耿耿于懷了。

二是支持土地合作。深汕合作區已捷足先登,預計未來會有更多的土地合作區。按照文件中“允許都市圈內城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨地區調劑”政策,深圳可以和東莞、惠州換一塊地。打個比方,深圳在前海給惠州一棟樓,惠州給深圳1千畝地用于建設保障房,或許不是夢。

【文件原文】加快推進都市圈交通基礎設施一體化規劃建設。支持建設一體化發展和承接產業轉移示范區。推動構建都市圈互利共贏的稅收分享機制和征管協調機制。鼓勵社會資本參與都市圈建設與運營。在符合土地用途管制前提下,允許都市圈內城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨地區調劑。

7、深莞惠房地產調控政策可能要一體化,支持深圳人到東莞ink-type="r" style="text-decoration: none; color: rgb(51, 51, 51); cursor: pointer; border-bottom: 2px dotted rgb(232, 65, 11);">惠州買房

2017年前,深圳人在東莞、惠州買的房子,比在深圳買的還多!因為ink-type="r" style="text-decoration: none; color: rgb(51, 51, 51); cursor: pointer; border-bottom: 2px dotted rgb(232, 65, 11);">深圳房價太高,城市地域又小,外溢效應越來越大。這種異地買房是有很大的合理性的。

但是,一刀切的調控政策來了,深圳人到東莞買房被卡住了(要交社保),這不但不能緩解深圳商品房供應太少的困局,反而會加劇之。本次文件提出,要強化都市圈內城市房地產調控政策的協同。

這意味著,深莞惠三城之間買房,社保互認或取消異地限購政策可望成真。進而言之,深圳人到東莞、惠州或中山去買房,是個趨勢。以前政府想攔著,現在知道攔不住了,反而希望以此改善一線城市商品房供應短缺的難題。

【文件原文】健全都市圈商品房供應體系,強化城市間房地產市場調控政策協同。

8、大城市越搞越大,有些中小城市要減肥

70年來,中國的城市發展政策一直是“控制大城市規模,優先發展中小城市”。但是,從世界城市發展規律來看,在城市化的過程中,人口一定是向大城市聚集的,大城市不但能夠提高效率,豐富人際關系和城市文化,也對地球生態更環保。

本次新規的一大進步,就是提出“收縮型中小城市”的概念,要求其減肥(瘦身強體)。而對超大特大城市來說,雖然說要防止無序蔓延,但又強調推動“一小時”交通圈,實際上是把特大城市變得更大了!

【文件原文】超大特大城市要立足城市功能定位、防止無序蔓延,合理疏解中心城區非核心功能,推動產業和人口向一小時交通圈地區擴散。大城市要提高精細化管理水平,增強要素集聚、高端服務和科技創新能力,發揮規模效應和輻射帶動作用。中小城市發展要分類施策,都圈內和潛力型中小城市要提高產業支撐能力、公共服務品質,促進人口就地就近城鎮化;收縮型中小城市要瘦身強體,轉變慣性的增量規劃思維,嚴控增量、盤活存量,引導人口和公共資源向城區集中;強化邊境城市穩邊戍邊作用,推動公共資源傾斜性配置和對口支援;穩步增設一批中小城市,落實非縣級政府駐地特大鎮設市。穩妥有序調整城市市轄區規模和結構。

 

9、特色小鎮大撤退

文件提出,“淘汰錯用概念的行政建制鎮、濫用概念的虛假小鎮、缺失投資主體的虛擬小鎮。”終于意識到全國各地大建特建“小鎮”是對小鎮的傷害了。其實,沒必要打假,據說很多小鎮已經搞不下去了,很多開發商想用“小鎮”概念去圈地,后來發現此路不通,已經拍屁股走人了。

【文件原文】建立規范糾偏機制,逐年開展監測評估,淘汰錯用概念的行政建制鎮、濫用概念的虛假小鎮、缺失投資主體的虛擬小鎮。組織制定特色小鎮標準體系,適時健全支持特色小鎮有序發展的體制機制和政策措施。全面開展特色小城鎮建設情況調查評估。

10、更多大醫院、名校要來深圳?

按照文件精神,將支持大城市知名醫院在中小城市設立分支機構。對深圳來說,可能弄反了。記得看過一個資料,深圳人均醫院床位數僅達到三線城市水平,比北上廣差很多。

所以,真正理解這個政策,在醫療和教育方面,應該把深圳當做需要支援的中小城市對待。不過,最近聽說深圳南山等地的醫院擴張過猛,床位大大增加,可能產生爭搶病人、過度醫療的問題,而大部分地方的醫院又遠遠不夠,產生了醫療資源不平衡的新問題。

總之,深圳醫療和教育的問題,不僅在數量不足,讓人放心的好醫院、好學校更加稀缺,急需援交!

【文件原文】調整優化教育醫療資源布局,新設立和搬遷轉移職業院校原則上優先布局在中小城市,將更多三級醫院布局在中小城市,支持大城市知名三級醫院在中小城市設立分支機構,支持大城市知名中小學對中小城市學校進行對口幫扶支教。

11、農地入市影響有多大?

文件提出,允許農村集體經營性建設用地入市。這對北京、上海等城市的影響比較大,因為它們都有大量的農地,一旦大量實施,將緩解大城市建設用地指標少的問題。但深圳已經“消滅”了農村,全境都是城市用地,似乎用不了這個政策。

不過,“允許異地調整入市”這個說法很厲害,意味著外地農村的土地用地指標有可能調劑到深圳來!類似重慶的地票一樣,把農村的用地建設指標騰出來,到城里換一塊地,農村建設用地得以復墾,城區則增加了用地指標。

【文件原文】按照國家統一部署,在符合空間規劃、用途管制和依法取得前提下,允許農村集體經營性建設用地入市,允許就地入市或異地調整入市。

以上解讀,僅供參考。準確全面理解中國新型城鎮化政策,請閱國家發改委網站發布的《2019年新型城鎮化建設重點任務》全文。

來源:買房之前

延伸閱讀:

發改委放開落戶的背后,隱藏著一盤很大的棋!

4月8日,國家發改委網站發布了《2019年新型城鎮化建設重點任務》。

《任務》要求,繼續推動1億非戶籍人口在城市落戶目標取得決定性進展,加快推動城鄉融合發展,實現常住人口和戶籍人口城鎮化率均提高1個百分點以上。

具體措施包括:

城區常住人口100-300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制;

城市常住人口300-500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件,并全面取消重點群體落戶限制;

超大特大城市要調整完善積分落戶政策,大幅增加落戶規模、精簡積分項目,確保社保繳納年限和居住年限分數占主要比例。

積極推進農村貧困人口落戶,允許租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶。

壓實地方政府主體責任,強化督促和監測評估,由公安部和各省級有關部門負責。

信息量巨大!

從2018年初開始的城市搶人競賽,之前一直被視為城市間的卡位大戰,樓市托底意味明顯,總有那么一絲名不正和言不順。今天,塵埃落定,放開落戶已得到發改委的中央官方背書,以后再搶人,那就是響應國家號召了。

下一步,就拼誰反應速度快了。

發改委為何突然大力推行大城市落戶放開,并不惜以行政指令要求三線城市全面放開落戶,二線城市全部取消落戶限制,一線城市大幅增加落戶規模,態度之急迫,力度之空前,史無前例!

如果你認為這個政策只是為了托住樓市,未免想的太簡單了!

實際上,這是一盤很大的棋。

先來說中國的城市人口規模劃分。

根據2014年11月20日國務院印發的《關于調整城市規模劃分標準的通知》:

人口50萬以下的為小城市;

人口50-100萬的為中等城市;

人口100-300萬的為Ⅱ型大城市;

人口300-500萬的為Ⅰ型大城市;

 

人口1000萬以上的為超大城市。

人口統計口徑界定為城區常住人口而非戶籍人口。

依照這個標準來劃分,目前中國城市常住人口千萬以上的超大城市有四座,北上廣深。

 
 
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